3 – Biens immeubles aux États-Unis

Revenu de location

Le revenu de location versé à un résident canadien à l’égard d’une propriété située aux États-Unis est assujetti aux fins fédérales américaines à un impôt de 30 % retenu à la source, sans allégement disponible en vertu de la convention fiscale Canada–États-Unis. La retenue s’effectue sur le montant brut du loyer, sans tenir compte des frais engagés pour gagner ce revenu.

Les règles américaines sont nombreuses et complexes. N’hésitez pas à consulter votre fiscaliste si vous envisagez de louer un immeuble, y compris une copropriété, situé aux États-Unis.

Toutefois, le contribuable peut choisir de produire une déclaration de revenus américaine afin de s’imposer sur son revenu net de location (revenu moins les dépenses) plutôt que d’être assujetti à la retenue de 30 %. Ce choix est généralement irrévocable et est valable pour tous les revenus de location du contribuable. Le contribuable doit respecter la législation américaine quant aux dates de production et quant à la déductibilité des dépenses. Contrairement aux règles canadiennes (voir le Module VII), la dépense d’amortissement est obligatoire aux États-Unis et elle doit être utilisée dans l’année courante, même si celle-ci crée une perte locative. Si la dépense n’est pas réclamée, elle sera quand même présumée être déduite aux fins du calcul du gain en capital américain.

L’impôt payé aux États-Unis peut donner droit à un crédit pour impôt étranger dans la déclaration de revenus canadienne du contribuable résident du Canada (voir le Module VII).

Par ailleurs, certains États américains exigent la perception d’une taxe de vente relativement à la location d’un immeuble situé sur leur territoire de même que la production d’une déclaration afin de déclarer le revenu de location.

Vente d’un immeuble

Lorsqu’un contribuable canadien vend un bien immeuble situé aux États-Unis, une retenue au niveau fédéral de 15 % du prix de vente brut est effectuée en vertu des lois américaines⁵. Cependant, la retenue ne s’applique pas si le prix de vente est de moins de 300 000 $ US et que l’acheteur ou un membre de sa famille y réside pour 50 % ou plus des jours où l’immeuble est utilisé par toute personne, et ce, pour chacune des deux premières périodes de 12 mois suivant la date de la vente.

Lorsque l’impôt américain sur le gain réalisé à la vente de l’immeuble est moins élevé que la retenue de 15 % prévue, le contribuable peut obtenir un certificat relatif à la cession d’un bien immeuble auprès des autorités fiscales américaines afin de ne payer que les impôts dus sur cette opération. Pour ce faire, le contribuable doit remplir le formulaire 8288‑B, Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests, avant la date de la vente démontrant le montant d’impôt que l’acheteur doit retenir au lieu de la retenue de 15 %. L’Internal Revenue Service devrait émettre le certificat d’exemption de retenue à la source dans les 90 jours suivant la réception de la demande⁶.

Une déclaration de revenus fédérale américaine doit être produite avant la date d’échéance qui s’applique au contribuable pour déclarer cette vente. Finalement, une déclaration de revenus étatique doit généralement être produite lors de la vente de biens situés aux États-Unis puisque la majorité des États imposent la cession d’un bien immeuble situé sur leur territoire.

⁵ Certains États appliquent également une retenue d’impôt au moment de la vente.

⁶ Il arrive occasionnellement que le délai de traitement soit plus long. Dans ce cas, l’IRS en avise le contribuable à l’intérieur de la période initiale de 90 jours.