9 – Location

Revenus

Un revenu de location constitue un revenu tiré de biens si l’on ne fait que louer des locaux et fournir des services de base comme le chauffage, l’éclairage, le stationnement et une salle de lavage. Toutefois, lorsque le locateur offre des services supplémentaires tels que des services de nettoyage, de sécurité et de repas, il est possible que son activité de location soit considérée comme une entreprise. Les commentaires ci-après ne s’adressent qu’à ceux et celles qui ont un revenu de location tiré de biens.

Il est à noter qu’à la différence des autres revenus de biens, le revenu ou la perte de location entrent dans le calcul du revenu gagné aux fins du REER (voir le Module VIII).

Déclaration obligatoire (Québec)

Au Québec, le relevé 31 doit être produit par toute personne ou entreprise qui est propriétaire d’un immeuble comprenant au moins un logement locatif. Pour l’année 2024, une copie de ce relevé devra être remise au plus tard le 28 février 2025 à tous les particuliers locataires ou sous-locataires d’un logement au 31 décembre 2024. Les renseignements fournis sur ce relevé sont requis aux fins du crédit d’impôt pour solidarité (voir le Module II).

Pertes

Un contribuable subit une perte de location lorsque ses dépenses, avant amortissement, sont plus élevées que le revenu brut de location. Cette perte est déductible de tous ses autres revenus si les dépenses de location ont été engagées dans le but de gagner un revenu.

Dépenses

Un contribuable peut déduire toutes les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location. Les dépenses courantes peuvent être déduites dans l’année où elles sont effectuées tandis que les dépenses en capital, qui procurent des avantages pendant plusieurs années, sont déduites sous forme d’amortissement. Lorsqu’un contribuable effectue des réparations importantes, il doit déterminer s’il s’agit d’une dépense courante ou d’une dépense en capital. Les dépenses en capital comprennent le prix d’acquisition du bien locatif, les frais juridiques liés à son achat, les droits relatifs au transfert de propriété et le coût du mobilier loué avec le bien.

Les dépenses déductibles les plus courantes sont :

• l’impôt foncier, l’électricité, les assurances;
• les commissions payées pour trouver de nouveaux locataires;
• les coûts d’aménagement paysager;
• les coûts d’entretien et de services publics;
• les frais comptables, d’emprunt, d’intérêts, de publicité;
• les frais payés pour une réduction de taux d’intérêt;
• les paiements pour l’annulation d’un bail.

Par ailleurs, les frais financiers (intérêts et autres frais) doivent être pris en considération aux fins de l’IMR (voir le point 12 du présent module), dans la mesure où ils créent une perte de location. Cette mesure peut avoir un impact particulièrement important pour les contribuables déduisant des pertes locatives élevées.

Cas particuliers

Location d’un logement à prix de faveur à un membre de la famille

Règle générale, Revenu Québec a pour position administrative d’accepter la déduction des dépenses inhérentes au logement loué à un membre de la famille (personne liée) selon le même pourcentage que représente l’écart entre le loyer payé par le parent et la juste valeur marchande de ce loyer. Par exemple, lorsque le loyer payé par le parent équivaut à 50 % du loyer pour un logement de ce genre dans un quartier donné, la dépense déductible correspond également à 50 %. Cette position administrative ne s’applique pas au logement occupé par le locateur lui-même et aucune dépense afférente à ce logement n’est déductible à l’égard d’un tel logement.

Lorsqu’un logement est loué à une personne liée, l’ARC accepte la déduction des pertes locatives dans la mesure où le montant du loyer équivaut à celui qui serait demandé à un tiers et qu’il existe une expectative raisonnable de profit.

Location à court terme non conforme

Depuis 2024, les dépenses engagées pour tirer un revenu de la location d’immeubles résidentiels à court terme (de type Airbnb), y compris les frais d’intérêt, sont non déductibles si ce type de location est interdit dans la juridiction donnée (province ou municipalité) ou encore, lorsque l’exploitant ne respecte pas les exigences en matière de permis à cet égard.

Au Québec, cette restriction s’applique à l’égard d’un immeuble résidentiel situé au Québec, offert en location pour une période n’excédant pas 31 jours, qui ne respecte pas les exigences prévues par la Loi sur l’hébergement touristique et son règlement. La non-conformité d’une location à court terme au Québec n’est ainsi pas déterminée en vertu des règles provenant d’une municipalité ou d’une autre province.

Transformation pour personnes handicapées

Le coût des transformations pour adapter un bâtiment de location aux besoins des personnes handicapées est déductible à titre de dépense courante et n’a pas à être amorti⁹. Les frais engagés pour l’acquisition de matériel répondant aux besoins des personnes handicapées, tels les indicateurs d’ascenseur en braille, certains dispositifs téléphoniques ou informatiques et autres, constituent également des dépenses courantes.

Coûts accessoires

Certains coûts accessoires se rapportant à la période de construction, de rénovation ou de transformation d’un bâtiment ne peuvent être déduits et sont ajoutés au coût de l’immeuble. Ils comprennent, entre autres, les frais d’intérêts et de promotion, les honoraires juridiques et comptables et l’impôt foncier.

Véhicule

Les frais de véhicule à moteur sont déductibles si un véhicule sert à transporter des outils et des matériaux et si le propriétaire fait lui-même des travaux d’entretien au bien de location. Par ailleurs, un contribuable qui possède plus d’un bien locatif peut également déduire les frais à l’égard d’un véhicule à moteur utilisé pour percevoir les loyers, superviser les travaux de réparation et administrer les biens.

Amortissement

Un contribuable ne peut ni créer, ni augmenter une perte de location en déduisant une dépense d’amortissement, ni réclamer une telle dépense à l’égard du terrain. Par ailleurs, un immeuble locatif dont le coût s’élève à 50 000 $ ou plus doit être inscrit dans une catégorie distincte. Les taux d’amortissement les plus couramment utilisés sont indiqués dans les tableaux Impôt des sociétés.

Si vous réclamez une dépense d’amortissement à l’égard d’un bien locatif, vous pourriez devoir ajouter un montant à votre revenu à titre de récupération d’amortissement dans l’année où vous le céderez.

⁹ Au Québec, une attestation d’admissibilité de la Régie du bâtiment peut être exigée.