4 – Aide à la propriété

Divers crédits d’impôt et programmes d’aide à la propriété sont disponibles pour les aînés et les personnes handicapées, dont le nouveau crédit pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles (voir le Module IV).

Crédit d’impôt pour la mise aux normes d’installations d’assainissement des eaux usées résidentielles – Québec

Un crédit d’impôt remboursable est offert pour les dépenses payées par un particulier au plus tard le 31 décembre 2027 pour faire exécuter des travaux de mise aux normes des installations d’assainissement des eaux usées résidentielles. Ce crédit est égal à 20 % de la partie des dépenses admissibles excédant 2 500 $, jusqu’à concurrence de 30 000 $ (soit un crédit d’impôt maximal de 5 500 $) par habitation admissible. De façon générale, les travaux reconnus pour les fins de ce crédit sont ceux qui portent sur la construction, la rénovation, la modification ou la reconstruction d’un dispositif d’évacuation, de réception ou de traitement des eaux usées, des eaux de cabinet d’aisance ou des eaux ménagères. De plus, les travaux doivent être réalisés par un entrepreneur aux termes d’une entente conclue après le 31 mars 2017 et avant le 1^er avril 2027.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation

Un particulier qui fait l’acquisition d’une première habitation dans le but de l’utiliser comme résidence principale a droit à un crédit d’impôt non remboursable de 15 % au fédéral et de 14 % au Québec, calculé sur un montant de 10 000 $ (crédit maximal de 1 500 $ au fédéral et de 1 400 $ au Québec).

Un particulier est considéré avoir acheté une première habitation si ni lui ni son conjoint n’étaient propriétaire-occupant d’une autre habitation au cours de l’année de l’achat ou au cours des quatre années civiles précédentes.

Le crédit peut également être demandé à l’égard de certaines habitations acquises par un particulier qui a droit au crédit pour personnes handicapées ou au bénéfice d’une personne liée au particulier qui est admissible à ce crédit. Dans ces circonstances, il n’est pas nécessaire qu’il s’agisse d’une première habitation pour l’acquéreur mais l’acquisition de l’habitation doit permettre à la personne handicapée de vivre dans une résidence plus accessible ou dans un environnement mieux adapté à ses besoins personnels et à ses soins. De plus, l’habitation doit être acquise avec l’intention qu’elle soit la résidence principale de la personne handicapée dans l’année qui suit son acquisition.

Régime d’accession à la propriété

Le RAP permet à un contribuable et à son conjoint d’emprunter, sans incidence fiscale, un maximum de 60 000 $¹⁸ chacun de leur REER respectif pour acheter une habitation qu’ils vont habiter. Plusieurs conditions doivent être remplies, dont les suivantes :

• Le contribuable doit être l’acheteur d’une première habitation, c’est-à-dire que ni lui ni son conjoint ne doivent avoir été propriétaires d’une habitation leur ayant servi de résidence principale au cours de l’année du retrait (sauf pour la période de 31 jours précédant le retrait) ou des quatre années civiles précédentes.

Exemple : Un contribuable désire effectuer un retrait RAP le 31 mars 2025. Il ne doit pas avoir été propriétaire durant la période du 1^er janvier 2020 au 28 février 2025.

• Au moment du retrait, le contribuable doit avoir conclu une entente écrite pour l’achat ou la construction d’une habitation qu’il a l’intention d’utiliser comme lieu principal de résidence.
• Le contribuable doit rembourser les montants retirés en versements annuels, sur une période maximale de 15 ans. La période de remboursement débute dans la deuxième année suivant celle du retrait (dans la cinquième année suivant le retrait pour les retraits effectués entre le 1^er janvier 2022 et le 31 décembre 2025). Tout montant non remboursé dans une année est ajouté au revenu du contribuable pour l’année. L’ARC envoie annuellement un état indiquant les montants remboursés jusqu’alors ainsi que le montant qu’il doit rembourser l’année suivante.

Les cotisations versées dans le REER du contribuable ou de son conjoint dans les 89 jours précédant le retrait pourraient ne pas être déductibles.

Un contribuable peut participer de nouveau au RAP dans une année si, dans l’année précédente, il a fini de rembourser la totalité des montants retirés antérieurement dans le cadre du RAP et s’il répond à toutes les conditions pour y être admissible de nouveau.

Finalement, des règles particulières sont prévues, entre autres, pour l’achat d’une résidence pour une personne handicapée ou lorsque le contribuable ayant utilisé le programme du RAP atteint l’âge de 72 ans, s’il décède ou s’il quitte le Canada.

Échec du mariage ou de l’union de fait

Les règles d’admissibilité au RAP sont assouplies pour les conjoints qui se séparent afin de leur permettre d’utiliser le RAP pour racheter la part de l’autre ou acheter une nouvelle résidence. Ainsi, un contribuable est considéré comme l’acheteur d’une première habitation si les conditions suivantes sont réunies¹⁹ :

• Au moment du retrait, il vit séparément de son conjoint depuis au moins 90 jours;
• Le retrait est effectué dans l’année de la séparation ou dans les 4 années civiles suivantes;
• Soit le lieu principal de résidence précédent est disposé au plus tard deux ans après la fin de l’année où le retrait a lieu, soit le contribuable acquiert l’intérêt de son ex-conjoint dans l’habitation au plus tôt 30 jours avant le retrait et au plus tard le 30 septembre de l’année suivant le retrait;
• S’il avait déjà utilisé le RAP, ce dernier doit être totalement remboursé.

Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Le CELIAPP vise à permettre aux particuliers d’épargner en vue de l’achat de leur première propriété située au Canada. Pour ouvrir un CELIAPP, un contribuable doit remplir les conditions suivantes :

• Résider au Canada;
• Être âgé d’au moins 18 ans et d’au plus 71 ans;
• Être l’acheteur d’une première habitation, c’est-à-dire que, dans l’année de l’ouverture du compte et dans les quatre années civiles précédentes, il ne doit pas avoir habité, à titre de lieu principal de résidence, une habitation dont lui ou son conjoint²⁰ était propriétaire (ou copropriétaire).

Seul le titulaire du CELIAPP peut cotiser à son régime et les cotisations versées au régime dans l’année civile sont déductibles pour cette année²¹, jusqu’à concurrence d’un plafond annuel de 8 000 $ (40 000 $ à vie). La déduction peut être réclamée dans l’année où la cotisation est versée ou dans une année ultérieure. Une fois le compte ouvert, tout droit de cotisation inutilisé dans une année est transférable à l’année suivante, jusqu’à concurrence d’un maximum de 8 000 $. Toute cotisation excédentaire au CELIAPP est sujette à une pénalité de 1 % par mois.

Exemple : En 2023 et 2024, Marc verse 5 000 $ à un CELIAPP. En 2025, Marc serait autorisé à verser des cotisations de 14 000 $ à son CELIAPP (8 000 $ + 2 x [8 000 $ – 5 000 $]).

À l’instar des autres régimes enregistrés actuellement en vigueur (CELI, REER, etc.), les revenus gagnés dans le compte ne sont pas imposables. De plus, les retraits admissibles effectués pour faire l’achat d’une propriété admissible ne sont pas imposables (une seule propriété à vie).

Un particulier peut transférer des fonds d’un REER à un CELIAPP sans incidence fiscale (jusqu’à concurrence de ses plafonds de cotisations annuel et viager)²².Il peut aussi bénéficier à la fois du CELIAPP et du RAP relativement à l’achat d’une même habitation admissible.

En général, le CELIAPP doit être fermé, soit à la fin de l’année suivant celle du premier retrait admissible, soit 15 ans après son ouverture, selon le premier de ces événements. Au moment de la fermeture, le particulier doit s’imposer sur les fonds retirés ou les transférer dans un REER ou un FERR. Ces transferts ne réduisent pas et ne sont pas limités par le plafond de cotisation au REER du particulier.

Exemption – Résidence principale

Le gain en capital réalisé à l’égard d’une résidence principale est exempté d’impôt, dans la mesure où le contribuable en fait la désignation dans sa déclaration de revenus. Une seule propriété peut être désignée comme résidence principale pour une année par famille. Plusieurs résidences servant aux besoins de la famille peuvent être admissibles à l’exemption, même si elles ne sont utilisées que durant les fins de semaine. C’est le cas notamment des chalets ou des résidences secondaires situées au Canada ou ailleurs.

Des règles particulières s’appliquent lorsque le contribuable commence à louer une partie ou la totalité de sa résidence.

Revente rapide d’un bien immobilier (flip)

Le profit découlant de la disposition d’un immeuble résidentiel (ou d’un contrat d’achat-vente d’une telle résidence), incluant une résidence principale, qui appartient au contribuable depuis moins d’un an est réputé être un revenu tiré d’une entreprise²³. Ainsi, le gain résultant de la vente n’est pas admissible à l’exemption pour résidence principale et est imposable à 100 % plutôt que selon les taux d’inclusion applicables à un gain en capital (voir le Module VII). Il n’est toutefois pas possible de réaliser une perte autre qu’une perte en capital en vertu de cette règle.

Cette présomption ne s’applique pas lorsque la vente du bien découle de l’un des événements suivants : décès du contribuable ou d’une personne qui lui est liée, ajout au ménage, séparation, sécurité personnelle (p. ex. : violence familiale), incapacité ou maladie grave, changement d’emploi²⁴, perte d’emploi, insolvabilité ou disposition involontaire (p. ex. : expropriation ou catastrophe).

Diverses dépenses (intérêts hypothécaires, assurances, etc.) peuvent être déduites contre le profit traité comme un revenu d’entreprise en vertu de cette règle (alors qu’elles ne seraient pas déductibles contre un gain en capital).

¹⁸ Plafond applicable aux retraits effectués après le 16 avril 2024 (35 000 $ avant cette date).

¹⁹ Toutes les autres conditions prévues par les règles du RAP doivent par ailleurs être remplies pour l’admissibilité. Une attention particulière doit être apportée lorsque le particulier a un nouveau conjoint au moment du retrait.

²⁰ Il doit s’agir du conjoint au moment de l’ouverture du compte.

²¹ Contrairement au REER, il n’est pas possible de cotiser au CELIAPP de son conjoint sur la base de ses propres droits de cotisation, et les cotisations versées dans les 60 premiers jours de l’année suivante sont déductibles dans cette année suivante.

²² Ces transferts ne rétablissent pas le plafond de cotisation au REER du particulier, réduisent les droits de cotisation au CELIAPP et aucune déduction n’est accordée au titre d’une cotisation au CELIAPP sur un tel transfert.

²³ Cette présomption s’applique à tout bien immobilier résidentiel, de sorte qu’un immeuble locatif peut donc être visé (voir le Module VII).

²⁴ Le déménagement doit permettre au contribuable de se rapprocher d’au moins 40 kilomètres de son nouveau lieu de travail.