Vous vendez votre résidence en Floride: gare à l’impact fiscal!

Vendre une propriété immobilière en sol américain a des implications fiscales que vous devez connaître pour éviter les mauvaises surprises.

La vente d’une propriété immobilière d’un résident canadien, que ce soit en Floride ou ailleurs aux États-Unis, est assujettie à une retenue d’impôt de 15 % sur le prix de vente. Une résidence valant 400 000 $ US, par exemple, vous obligerait donc à remettre une somme de 60 000 $ US au fisc américain (Internal Revenue Service [IRS]). Ce montant est perçu à même le prix de vente au moment de la transaction par l’acheteur, ou l’agent en titre, qui le remet ensuite à l’IRS.

Il y a toutefois des exceptions. Cette retenue d’impôt ne s’applique pas si le montant de la vente est inférieur à 300 000 $ US (ou réduite à 10 % pour une vente entre 300 000 $ US et 1M $ US) et que l’acheteur signe un affidavit qui l’engage à faire de sa nouvelle propriété une résidence principale qu’il occupera au moins 50 % du temps au cours des deux années suivant son acquisition.

Cette règle fiscale, appelée Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA), permet ainsi à l’IRS de s’assurer que le vendeur n’échappe pas à ses obligations fiscales en sol américain.

La bonne nouvelle, c’est que le vendeur de la propriété pourra récupérer une partie, voire la totalité de la retenue d’impôt qu’il a été obligé de payer au moment de la transaction.

Comment récupérer son argent

Le taux de 15 % du prix de vente est en effet généralement supérieur au taux d’imposition réel américain, qui varie entre 0 % et 20 % du gain en capital, ce qui permet donc au vendeur d’obtenir le remboursement de tout montant déjà versé qui excéderait celui de l’impôt réel dû.

Pour revoir la couleur de son argent, le vendeur devra inévitablement produire une déclaration de revenus américaine, dans laquelle sera inscrit le gain en capital sur la vente de la propriété. Les fonds retenus au titre de la FIRPTA seront donc déduits de l’impôt à payer et le solde sera alors remboursé.

Fait important à souligner : le vendeur devra, dans tous les cas, produire une déclaration de revenus américaine même s’il a bénéficié de l’exemption de la retenue d’impôt de 15 % tel que décrit précédemment.

Par ailleurs, la vente d’une propriété immobilière aux États-Unis ne libère pas le résident canadien de son obligation de déclarer la transaction et de verser de l’impôt sur le gain en capital au Canada. La convention fiscale signée entre le Canada et les États-Unis lui permet cependant d’éviter une double imposition.

Quels formulaires remplir?

Dans tout ce processus, il y a évidemment des formulaires fiscaux à produire. La retenue d’impôt de 15 %, par exemple, est remise à l’IRS par l’entremise des formulaires 8288 et 8288-A. Une fois ces formulaires traités et la retenue d’impôt encaissée, le fisc américain remettra au vendeur le feuillet fiscal (8288-A), estampillé d’un sceau d’approbation, que le vendeur devra avoir afin de produire sa déclaration de revenus américaine.

Le vendeur doit aussi s’assurer, au moment de la vente, de demander un numéro fiscal ITIN (Individual Taxpayer Identification Number). Ce numéro d’identification, l’équivalent du numéro d’assurance sociale au Canada, est absolument nécessaire pour le traitement des formulaires 8288 et 8288-A et sera requis plus tard pour remplir sa déclaration de revenus aux États-Unis et ainsi recouvrer, en tout ou en partie, la retenue de 15 %.

Certification des passeports canadiens

La demande pour obtenir un ITIN doit être accompagnée d’une copie de votre passeport certifiée par Passeport Canada, ce qui peut entraîner un délai de plusieurs semaines, voire des mois, sans compter que vous serez pendant tout ce temps privé de votre passeport, que vous aurez transmis à Passeport Canada pour fins de certification. La bonne nouvelle, toutefois : la firme Raymond Chabot Grant Thornton est agréée par le fisc américain pour faire la certification de passeports canadiens, et ce, la journée même de la demande.

Nos experts en fiscalité transfrontalière offrent aussi le service de préparation des formulaires fiscaux prescrits ainsi que la préparation simultanée de vos déclarations de revenus américaines et canadiennes.

Bref, vous l’aurez compris, il peut être dans votre intérêt de consulter un expert en fiscalité internationale qui maîtrise les règles fiscales des deux pays afin d’éviter les mauvaises surprises ou encore de longs délais. Cet expert sera davantage en mesure de vous accompagner afin non seulement de minimiser l’impact financier de la vente d’une propriété immobilière en sol américain, mais aussi de pouvoir récupérer votre argent le plus efficacement et le plus rapidement possible.