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Mis à jour le 19 février 2024
Les non-résidents canadiens sont imposés sur les revenus de location tirés de leurs propriétés au pays. Qu’en est-il de leurs obligations fiscales?
Le non-résident (sur le plan fiscal) qui gagne des revenus de location doit remplir certaines obligations auprès de l’Agence du revenu du Canada (ARC). Ces obligations fiscales sont les mêmes qu’il soit propriétaire d’une seule maison offerte en location ou de plusieurs immeubles locatifs au pays. Elles ne s’appliquent toutefois qu’au niveau fédéral : il n’y a aucun impôt à payer ni déclaration à produire pour ces revenus au provincial.
Il existe des moyens de réduire sa charge fiscale, comme nous le verrons plus loin, mais voici la règle de base : une déduction à la source de 25 % du revenu de location mensuel brut doit être remise à l’ARC chaque mois, au plus tard le 15e jour suivant le paiement du loyer. Le défaut de retenir ou un versement en retard de la retenue entraînerait l’application d’une pénalité pouvant atteindre 10 % du montant d’impôt qui aurait dû être retenu.
Le non-résident a deux ans après la fin de l’année visée pour produire une déclaration de revenus afin de déduire ses dépenses de ses revenus de location. Il sera alors imposé sur le revenu de location net (revenus moins dépenses), en fonction des taux d’imposition applicables aux particuliers.
La retenue à la source mensuelle de 25 % sera considérée comme un acompte provisionnel sur l’impôt à payer. L’ARC remboursera ensuite les sommes versées en trop.
Attention : si le non-résident ne produit pas de déclaration de revenus, il ne pourra pas déduire ses dépenses et la retenue de 25 % sur le revenu brut sera considérée comme un impôt final.
Une solution plus avantageuse
Le non-résident peut aussi opter pour une solution qui est habituellement plus avantageuse pour la gestion de ses liquidités : verser une retenue à la source basée sur 25 % du revenu de location net estimatif, plutôt que du revenu brut.
Encore ici, la retenue sera considérée comme un acompte provisionnel, mais elle sera généralement beaucoup moins élevée, car elle sera établie sur le revenu net (c’est-à-dire le revenu dont on aura soustrait les dépenses).
Pour se prévaloir de cette solution, il faut respecter les conditions suivantes :
- déléguer ses obligations fiscales à un agent payeur au Canada, soit une personne de confiance qui est résidente canadienne et qui paie l’impôt au nom du non-résident;
- transmettre le formulaire NR6 ainsi qu’une estimation des revenus et dépenses de location de la prochaine année à l’ARC avant la date de paiement du premier loyer. On y joint le paiement de la retenue à la source;
- s’engager à produire une déclaration de revenus canadienne fédérale (T1159) avant le 30 juin de l’année suivante.
Ce qu’il faut aussi savoir
Quelle que soit la solution retenue, il y a une obligation de produire des relevés NR4 et NR4 Sommaire avant le 31 mars de l’année suivant la fin d’année d’imposition sous peine de pénalités. Ces relevés font état de ses revenus bruts de location et de l’impôt versé au gouvernement.
Par ailleurs, le non-résident qui possède plusieurs immeubles locatifs au pays doit englober l’ensemble des revenus et dépenses de location de ceux-ci dans les documents requis.
À noter : dans certains pays, comme les États-Unis, un non-résident peut déduire de sa déclaration de revenus l’impôt réel payé au Canada.
Enfin, pour ceux qui ont omis, de bonne foi, de déclarer leurs revenus locatifs gagnés au Canada, il y a toujours moyen de se régulariser tout en évitant les pénalités de retard s’ils remplissent certaines conditions.
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