Vente d’une propriété au Canada par un non-résident

Mis à jour le 2 décembre 2024

Plusieurs questions se posent pour le vendeur qui n’est pas résident du Canada, mais souhaite y effectuer une transaction immobilière.

Durant les dernières années, nous avons été témoins d’une augmentation notable des transactions immobilières et, plus spécifiquement, des transactions impliquant la vente de propriétés par des non-résidents du Canada.

Ce type de transactions, qui est régi par des règles fiscales particulières, nous a incités à rédiger cet article qui a pour objectif de démystifier le rôle des différentes parties prenantes à la transaction en matière de conformité fiscale.

Responsabilités du vendeur non-résident

Un non-résident qui dispose d’un bien immeuble situé au Canada doit aviser les autorités fiscales de cette disposition. Cet avis lui permettra d’obtenir les certificats de conformité qui attestent que la propriété est en règle au niveau fiscal.

L’avis aux autorités fiscales se fait au moyen des formulaires T2062 (fédéral) et TP 1097 (Québec) qui servent à établir le gain en capital issu de la vente de la propriété et à déterminer l’acompte d’impôt correspondant à verser aux autorités fiscales pour l’obtention des certificats de conformité. L’acompte d’impôt correspond généralement à 25 % du gain en capital au fédéral et 12,875 % du gain au Québec pour une propriété située au Québec. Étant donné la hausse du taux d’inclusion du gain en capital, le taux de retenue applicable passerait de 25 % à 35 % au fédéral et de 12,875 % à 17,167 % au Québec pour les dispositions effectuées à compter du 1^er janvier 2025.

Notez toutefois que l’acompte à verser aux autorités fiscales sera plus élevé dans le cas d’une propriété locative, pour laquelle une déduction pour amortissement a été réclamée dans le passé, et le formulaire fédéral T2062 A devra également être produit par le vendeur non-résident.

Le vendeur non-résident peut envoyer cet avis avant la date prévue de la vente sur la base d’une promesse d’achat (disposition éventuelle) et au plus tard 10 jours après la signature de l’acte de vente (disposition réelle).

Si le vendeur non-résident ne satisfait pas à cette exigence légale, il s’expose à une pénalité qui pourrait atteindre 5 000 $ (2 500 $ au fédéral et 2 500 $ au Québec).

Important à noter : avant de délivrer le certificat de conformité, les administrations fiscales s’assurent que le vendeur a rempli toutes ses obligations fiscales durant la période de détention de la propriété. Cela inclut notamment le paiement de l’impôt sur une propriété locative, la production de la déclaration et le paiement de la taxe fédérale sur les logements sous-utilisés pour les propriétaires non-résidents et non-citoyens canadiens.

De plus, le vendeur non-résident est tenu de produire une déclaration de revenus au 30 avril de l’année qui suit celle où la vente a eu lieu pour déclarer le gain en capital et calculer l’impôt réel sur le gain en capital selon la table d’imposition progressive des particuliers, et demander, le cas échéant, le remboursement, en tout ou en partie, de l’avance d’impôt versé au moment de la transaction si elle est supérieure à l’impôt réel.

Responsabilités de l’acheteur

L’acheteur est le garant du versement de l’avance d’impôt sur le gain en capital. Ainsi, si le vendeur n’obtient pas les certificats de conformité préalablement à la vente, l’acheteur aura la responsabilité de retenir, au moment de la signature du contrat de vente, un montant correspondant à 37,875 % (une augmentation de taux est prévu à compter du 1^er janvier 2025)du prix de vente qu’il devra verser aux autorités fiscales, pour le compte du vendeur non-résident, dans les 30 jours suivant la fin du mois où il acquiert le bien. À défaut de le faire, il sera tenu personnellement de payer l’impôt découlant de la transaction.

Rôle central du notaire et du fiscaliste

Le notaire qui représente l’acheteur dans la transaction et le fiscaliste qui est mandaté par le vendeur jouent un rôle central dans le processus décrit ci dessus.

Le notaire a la responsabilité professionnelle de s’assurer que l’acheteur remplit ses obligations en matière de retenue d’impôt et d’aviser le vendeur de sa responsabilité de produire des demandes de certificats de conformité.

Le fiscaliste explique au vendeur non-résident l’importance de produire les demandes de certificats de conformité, qui auront pour effet de réduire la retenue d’impôt sur le produit de vente et d’éviter des pénalités importantes pour défaut de production des formulaires prescrits. Il assiste le vendeur non-résident dans la préparation desdites demandes et apporte son expertise dans le calcul du gain en capital et de l’impôt à verser aux autorités fiscales.

En conclusion, dans les transactions de vente immobilière impliquant un vendeur non-résident, le notaire travaille en coordination avec le fiscaliste du vendeur pour s’assurer du respect des exigences fiscales particulières incombant à ce type de transactions.

Notre équipe d’experts en fiscalité internationale offre une aide personnalisée en fonction des particularités de chaque transaction. Communiquez avec nous pour discuter avec l’un de nos spécialistes.