Biens immobiliers aux États-Unis: pensez à vos héritiers

Il existe différentes stratégies ou structures de détention aux États-Unis et chacune d’entre elles a ses conséquences légales à connaître.

Chaque année, à l’approche de l’hiver, des milliers de Québécois prennent la route du sud vers la Floride. L’attrait du soleil et de la chaleur incite bon nombre d’entre eux à s’y acheter une propriété. Cependant, avant que ce rêve devienne une réalité, mieux vaut faire une bonne planification successorale. Les conséquences légales en cas de décès ou d’inaptitude peuvent être coûteuses et entraîner des délais substantiels.

Au Québec, un testament notarié évite une procédure d’homologation par la Cour. En Floride, la situation est différente et pourrait requérir une homologation (probate) du testament par la Cour américaine.

Éviter le processus d’homologation

Cette démarche judiciaire permet aux tribunaux américains de valider et d’autoriser le transfert des biens aux héritiers conformément aux dernières volontés du défunt. En plus d’engendrer des frais pouvant s’élever à environ 3 % de la valeur des biens de la succession, les délais sont de 9 à 15 mois avant que la propriété puisse être vendue à un tiers ou transférée aux héritiers.

Les différents modes de détention

Pour contourner ces coûts et ces complications, plusieurs modes de détention sont envisageables. En voici quelques exemples.

La fiducie révocable de la Floride

Simple et flexible, elle facilite le transfert de la propriété aux héritiers en évitant le processus d’homologation. Modifiable à tout moment, elle s’adapte aux évolutions familiales, notamment lorsque les enfants atteignent la majorité ou dans le cas de familles reconstituées. Elle offre au propriétaire un contrôle total, y compris la possibilité de vendre en cas d’inaptitude, sans implication des tribunaux américains. La fiducie peut détenir plusieurs propriétés en Floride.

Les frais pour la mise en place d’une telle fiducie sont généralement moins élevés que ceux qui seraient engagés par la procédure d’homologation. Notons qu’elle nécessite dorénavant une déclaration annuelle de renseignements (T3) à l’Agence du revenu du Canada.

Détention conjointe avec droit de survie ou par des conjoints mariés

Cette planification permet le transfert automatique de la propriété au conjoint ou copropriétaire survivant sans devoir passer par le processus d’homologation. Elle ne l’évite toutefois pas lors du décès de ce dernier. Elle doit être explicitement prévue à même le titre de propriété.

Lady Bird Deed (Enhanced Life Estate Deed)

Ce choix simplifie le transfert de la propriété aux héritiers tout en préservant le contrôle du propriétaire en ajoutant à même le titre de propriété les bénéficiaires éventuels. Cependant, il est difficile d’y apporter des changements au fil des ans. Il est déconseillé en présence de bénéficiaires mineurs ou de familles reconstituées.

Propriété détenue par une société par actions

La détention d’une propriété par une société par actions est rarement recommandée si le propriétaire en fait un usage personnel, puisqu’il y a un avantage imposable à l’actionnaire. Un tel mode peut toutefois s’avérer utile en cas de location de la propriété.

Une planification profitable

Il est donc important de planifier efficacement l’achat d’une propriété immobilière ou d’autres biens américains afin d’éviter des coûts et délais inutiles. Si vous êtes déjà propriétaire sans avoir entrepris ces mesures, il n’est jamais trop tard pour agir judicieusement.

En ayant recours à un expert en fiscalité internationale, spécialisé en planification successorale transfrontalière, vous éviterez bien des soucis à vos proches.