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Mis à jour le 12 mars 2025
Plusieurs rêvent d’acheter une propriété près de la mer en Floride ou d’un golf en Arizona. Mais qu’arrivera-t-il à votre décès?
La détention de biens immobiliers aux États-Unis nécessite en effet une planification sucessorale adéquate qui permettra d’éviter les mauvaises surprises et les tracas pour la succession, de même que des coûts trop élevés.
La première erreur est de croire que le testament fait foi de tout et que la propriété sera transmise automatiquement aux bénéficiaires. Ce n’est pas toujours le cas.
Un testament rédigé et notarié au Canada sera valable chez nos voisins du Sud. Il n’est donc pas nécessaire d’en produire un autre spécifiquement pour eux. Toutefois, les lois américaines stipulent qu’en cas de décès du propriétaire d’une résidence aux États-Unis, le testament devra être homologué auprès des tribunaux américains. Par conséquent, bien que le testament notarié du Québec soit valide aux États-Unis, une reconnaissance par les tribunaux américains est nécessaire afin que le liquidateur puisse administrer la propriété, comme la vendre, ou la transférer aux héritiers.
L’homologation du testament: coûts et délais élevés
Même s’il s’agit d’une simple formalité, cette démarche entraîne des coûts importants, évalués en fonction d’un certain pourcentage de la valeur de la succession ou d’un tarif horaire. Sans compter que les délais pour l’obtention de cette homologation peuvent s’étendre sur une longue période variant de six à douze mois.
Le testament devra également être traduit en anglais et, généralement, une reconnaissance de la Chambre des notaires et du consulat américain devra être obtenue, ce qui engendrera d’autres délais et des frais additionnels.
Comment éviter l’homologation?
Il existe toutefois des instruments juridiques ou des modes de détention d’une résidence aux États-Unis qui permettent d’éviter de se soumettre à l’homologation d’un testament en sol américain. Ainsi, on facilite le transfert d’une propriété à sa succession.
Tenancy by the entirety et Joint Tenancy With a Right of Survivorship
En droit successoral, la propriété détenue par des conjoints mariés (Tenancy by the Entirety) ou détenue conjointemente avec droit de survie (Joint Tenancy With a Right of Survivorship) permet à un couple, par exemple, de partager une propriété avec le même droit égal de conserver la propriété ou d’en disposer. En clair, le conjoint survivant hérite automatiquement de la propriété sans avoir à passer par le processus d’homologation.
Lady Bird Deed et Enhanced Life Estate Deed
Le Lady Bird Deed et le Enhanced Life Estate Deed facilitent le transfert de la propriété du défunt aux héritiers tout en maintenant l’utilisation, le contrôle et le droit de propriété de son vivant. Le Deed doit toutefois être bien rédigé pour que le propriétaire conserve la propriété effective et non un simple droit d’usage de la propriété.
Fiducie révocable (Living Trust)
Enfin, la mise en place d’une fiducie révocable (Living Trust), afin d’y transférer la propriété, permet aussi aux bénéficiaires d’éviter les inconvénients liés aux procédures d’homologation. Une rédaction minutieuse de l’acte de fiducie doit être faite. Autrement, la fiducie pourrait être sujette à la règle sur la disposition présumée tous les vingt et un ans. Le cas échéant, elle pourrait être réputée avoir vendu et acquis de nouveau la propriété après ce délai. Les gains accumulés seraient ainsi imposés, même si la propriété n’est pas vendue. Ce type de fiducie pourrait également devoir produire une déclaration annuelle de renseignement auprès des autorités fiscales canadiennes.
Mieux vaut prévenir
Dans tous les cas, il importe de s’assurer que les dispositions prises dans le testament ne viennent pas en contradiction avec le statut juridique choisi pour assurer le transfert de propriété.
Une personne qui souhaite acheter une propriété aux États-Unis a donc tout intérêt à bien planifier une telle acquisition afin de faciliter le transfert des titres de propriété à ses héritiers, et à moindre coût.